Ingatlanra csak ügyvéd által szerkesztett vételi ajánlatot, szándéknyilatkozatot tegyünk!
2021. január 1-től pontosításra került a Lakástörvényben, hogy az ingatlanközvetítők milyen feladatokat láthatnak el. Ennek alapján egyértelművé vált, hogy vételi ajánlatot, avagy vételi szándéknyilatkozatot nem szerkeszthet az ingatlanos, helyette ügyvédet javasolt igénybe venni.
Nem szerkeszthet ajánlatot az ingatlanos 2021. január 1-től.
A módosítás egyértelművé tette, hogy az adott ingatlanközvetítő, ingatlanos az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és adatok beszerzésével, valamint előkészítésével foglalkozhat, de az okiratok megszerkesztésével és értelemszerűen ellenjegyzésével már nem.
Ez azt jelenti, hogy az adott ingatlanközvetítő, ingatlanos a tulajdoni lapot, társasházi alapító okiratot és SZMSZ-t, valamint a felek adatait, illetve az energetikai tanúsítványt beszerezheti. Ugyanakkor azon a gyakorlaton 2021-től változtatni kell, miszerint az ingatlanos készíti elő a vételi ajánlatot, avagy vételi szándéknyilatkozatot.
Felmerül a kérdés, hogy mi ennek az egésznek a jelentősége? Ez azért fontos, mivel egy hibásan, vagy meggondolatlanul megtett vételi ajánlattal akár visszafordíthatatlan károkat is lehet okozni.
A vételi ajánlattal, vételi szándéknyilatkozattal ajánlati kötöttség keletkezik, és ha az ajánlat címzettje, az eladó elfogadja az ajánlatot, akkor bizony adásvételi szerződés jön létre a felek között. Azaz egyértelműen tulajdonjog átruházására vonatkozó okiratnak – és így ügylet lebonyolításához szükséges okiratnak – minősül a vételi ajánlat, szándéknyilatkozat, amit ezért nem szerkeszthet ingatlanközvetítő, ingatlanos.
A fenti szabályozás az ingatlanforgalom biztonságát is elősegíti, mivel számos esetben egy formanyomtatványt tölt ki a vevő hirtelen elhatározásából sebtiben az ingatlanos. Így az ügylet szempontjából fontos tények, körülmények, illetve a felek megállapodásának lényeges részletei vagy egyáltalán nem, vagy pontatlanul, sőt akár az adott fél akaratával ellentétesen kerülnek rögzítésre. Az ajánlat elfogadásával létrejön a szerződés, így egy meggondolatlan, pontatlan ajánlatot követően az eladó jóindulatától függ a helyzet megoldása, amely számtalan esetben jogvitát eredményez.
Egy ingatlan sok esetben egy élet munkája, de legalábbis nem lehet annak vételét egy telefonhoz, vagy akár egy kiló kenyérhez hasonlítani, így nem szabad elkapkodni. Számos olyan körülmény felmerül egy adásvétel során – amelynek az előszobája az ajánlattétel -, amelyben tisztán kell látni, és amelyben ügyvéd tud megfelelő tanácsot adni.
Ilyen különösen, hogy egyáltalán (kizárólag) az ajánlattevő lesz-e a vevő, az ingatlanon fennálló terhek, a tehermentesítés menete, a vételár fizetésének ütemezése figyelembe véve az esetleges finanszírozást, a CSOK igénybevétele és feltételei, birtokbaadás részletei és elmaradásának/késedelmének következményei, valamint az illeték és SZJA szabályok kérdései. Nem lehet az ajánlattételt úgy megtenni, hogy nem látunk tisztán, vagy ha sürgetve vagyunk, esetleg, ha jogban járatlan fél szerkeszti azt.
Miért jó, ha ügyvéd jár el?
Tegyük egyértelművé: az okiratszerkesztés, az okirat ellenjegyzése, és az ezzel összefüggésben végzett letétkezelés (azaz az ajánlati biztosíték, foglaló, vételárrészek, de akár a bejegyzési engedély letétbe vétele és kiadása) mind-mind ügyvédi tevékenységnek minősülnek az ügyvédi tevékenységről szóló törvény alapján. Ebből kiindulva eddig sem lehetett volna a vételi ajánlatokat, szándéknyilatkozatokat az ingatlanközvetítőknek, ingatlanosoknak szerkeszteni, így csupán az új szabályozás megerősíti mindezt.
Egy ügyvéd minden esetben köteles megvizsgálni az adott ingatlan jogi helyzetét, tájékoztatni az ügyfelét – és ha a másik fél jogi képviselő nélkül jár el, akkor őt is – az adásvétel menetéről, kapcsolódó költségekről, adó- és illetékszabályokról, releváns jogi kockázatokról. Az ügyvéd az ügyfele érdekeit köteles képviselni – és ha a másik fél jogi képviselő nélkül jár el, akkor őt is –, az adott okiratban leképezni és erre semmilyen ráhatással nem lehet a díjazása, annak mértéke, esedékessége. Az ügyféli érdekek megfelelő tükrözése mellett pedig az ügyvéd által szerkesztett okiratoknak joghatás kiváltására is alkalmasnak kell lenniük, azaz ügyvéd nem szerkeszthet értelmetlen, alkalmatlan vételi ajánlatokat.
Továbbá az ügyvédi ellenjegyzés tanúsítja, hogy (i) az okirat a jogszabályoknak megfelel, (ii) felek nyilatkoztak arról, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratuknak, (iii) okiratban megjelölt felek, illetve az eljáró képviselőik azonosítását az ügyvéd elvégezte, és (iv) az okiratot a felek előtte írták alá vagy az okiraton szereplő aláírást előtte sajátjukként ismerték el.
Az ügyvéd – szemben az ingatlanközvetítői OKJ-s tanfolyammal – 5 év jogi egyetemet követően legalább 3 év joggyakorlattal kell rendelkezzen a jogi szakvizsgához, majd a sikeres szakvizsgát követően avatható ügyvéddé. A szakmai gyakorlat mellett komoly hivatásrendi szabályoknak és ezen belül is etikai szabályoknak kell megfelelni, valamint jelentős összegű felelősségbiztosítással kell rendelkezni, amelyeket az illetékes Ügyvédi Kamara bizony számon is kér az ügyvédeken.
Az ingatlanközvetítőknek, ingatlanosoknak más a szerepe, mint az ügyvédeknek. Az ingatlanos összehozza a keresletet a kínálattal, az ingatlan minél gyorsabb és az eladó által szabott paramétereknek minél inkább megfelelő eladása, az ügylet létrehozása motiválja őket, mivel így biztosított a jutalékuk, és a piac mozgása. Az ingatlanosnak nem feladata a teljeskörű tanácsadás és a jogi finomságok kezelése, pedig egy vételi ajánlat, és annak elfogadása alapján az ügylet főbb paraméterei bizony eldöntésre kerülnek, a feleket az berakja az alagútba.
A fentiek okán minden ügyfélnek, aki akár eladói, akár vevői oldalon ingatlanügyletbe kezd, már a folyamat legelején, azaz az ingatlanos megbízása előtt indokolt ügyvédhez fordulni.
Mindez nem jelenti azt, hogy ne lenne létjogosultsága az ingatlanosoknak, vagy, hogy az ő munkájuk kevesebbet érne az ügyvédi munkánál. Az ingatlanos összehozza az ügyletet, az ügyvéd pedig a zökkenőmentes lebonyolításért felel szakmailag, etikailag, felelősségbiztosításával, sőt azon túlmenően akár magánvagyonával.
Számos olyan ingatlanossal találkoztam munkám során, aki nemcsak zseniális értékesítő, hanem minden körülményre odafigyel, és segíti a feleket. Ugyanakkor ez nem jelenti azt, hogy jogi tanácsot adnának, okiratot szerkesztenének az ilyen ingatlanosok, és különösen nem vállalnak – nem is vállalhatnak – felelősséget az ügylet jogszerű és szakszerű lebonyolításáért, a tulajdonjog bejegyzéséért. Ennek kapcsán ügyvédet kell igénybe venni.
Azt pedig kérem próbálják elfelejteni, hogy az ingatlanos által javasolt ügyvédet válasszák, mivel a futószalagon egy kaptafára gyártott vételi ajánlatok, szerződések sok hibázási lehetőséget rejtenek magukban és ugyanúgy, mint minden szakmában, igenis van ügyvéd és ügyvéd szolgáltatása, tapasztalata között különbség, ami nem a munkadíjban keresendő.
Mi a helyzet az ajánlati biztosítékkal?
A vételi ajánlat, szándéknyilatkozat kapcsán bevett gyakorlat, hogy az ajánlat megerősítéseként bizonyos pénzösszeget kér el az ingatlanos, ingatlanközvetítő, amely addig ”letétben” van nála, amíg az adásvételi szerződést meg nem kötik a felek, vagy amíg az ajánlat visszautasításra nem kerül.
Erre álláspontom szerint az ingatlanosoknak nincs megfelelő jogcíme, felelősségbiztosítása, és eleve kérdéseket vet fel a letétkezelés, annak biztonsága. Ráadásul számos vételi ajánlat, szándéknyilatkozat szabadon variálja a foglaló, előleg, bánatpénz kifejezéseket, és sok esetben a pénz beszámításának, visszafizetésének a szabályozása sem egyértelmű.
A fenti témát hosszasan lehetne taglalni, de mivel 2021-től a vételi ajánlatokat, szándéknyilatkozatokat nem szerkeszthetik az ingatlanosok, így teljesen egyértelmű, hogy ezzel összefüggésben pénz átvételére sem jogosultak. Erre az ügyvédi tevékenységről szóló törvény fenti szabályai szerint az ügyvédek jogosultak.
Több ügyletem során utólag kiderült, hogy kizárólag az ingatlanos jutaléka miatt volt fontos azonnal papírt írni, holott én 24-48 órán belül végleges adásvételi szerződést tudtam szerkeszteni, és a felek azt alá is tudták írni.
Amennyiben nem tud egy ügylet 24-48 órát várni, vagy mindenképp szeretnék a felek pár órán belül pénzzel megalapozni a bizalmat – amelynek megbízható felek között eleve nincs értelme -, akkor azt lehet ügyvédi letét igénybevételével is csinálni.
Ebben az esetben az ügyvéd által szerkesztett vételi ajánlat, szándéknyilatkozat mellett az ügyvédnél teljesítési letétbe tudja helyezni az adott összeget az ajánlattevő a tulajdoni lapon szereplő eladó javára (akár az ingatlanostól és/vagy az eladótól bekérve a releváns adatokat) azzal, hogy ha létrejön az adásvétel, akkor a vételár részeként (megfelelő jogcímmel) az eladónak az átutalásra kerül, míg, ha nem jön létre, akkor visszautalásra kerül az ajánlattevő részére.
Természetesen ezt adott esetben az adásvételi szerződésben, vagy külön letéti szerződésben is lehet arról rendelkezni, hogy az ingatlanosnak legyen átutalva a vételár egy része. Ezzel lehetne biztosítani azt az összeget, amit eddig ajánlati biztosítékként vettek át az ingatlanosok, majd – több esetben – az adásvételkor elhozták bemutatni a feleknek, majd abból elszámoltak az eladóval a jutalékuk tekintetében.
